Tax Relief

2021 COVID-19 NSW-Vermietungsvorschriften und Grundsteuererleichterungen

Die Regierung von NSW hat die Verordnung über Einzelhandels- und andere gewerbliche Mietverträge (COVID-19) 2021 (NSW) (Verordnung) ab 14. Juli 2021. Die Verordnung verbietet es Vermietern, vorgeschriebene Maßnahmen gegen betroffene Mieter zu ergreifen, ohne zuvor den Verstoß des Mieters vermittelt zu haben. Es ist jedoch nicht erforderlich, dass Vermieter den betroffenen Mietern eine Mietminderung gewähren. Die Regierung hat auch einen „Nachzahlungsakt“ gemäß Abschnitt 5.7 des Government Sector Finance Act 2018 (NSW) angekündigt, der Vermieter zu einer Befreiung von der Zahlung von bis zu 100 % ihrer Grundsteuer für 2021 berechtigt, wenn Vermieter Miete gezahlt haben Verzicht auf betroffene Mieter.

Die Regulation

1. Format der Verordnung

Die Verordnung enthält zwei verschiedene Regelwerke:

  1. gemäß dem Retail Leases Act 1994 (NSW) zur Regelung von Einzelhandelsmietverträgen (Einzelhandelsverordnung oder RR); und
  2. gemäß dem Conveyancing Act 1919 (NSW) zur Regelung von Gewerbe-, Büro- und Industriemietverträgen (Handelsordnung oder CR).

Abgesehen von der Art des Leasingverhältnisses haben RR und CR ähnliche Bestimmungen und das gleiche Format wie die Regelungen, die 2020 eingeführt wurden, um die finanziellen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie zu bewältigen (die Frühere Vorschriften).

Die Verordnung regelt die Maßnahmen, die ein Vermieter in Bezug auf Mieterverstöße ergreifen kann, die zwischen dem 13. Juli 2021 und dem 20. August 2021 auftreten (Vorgeschriebene Periode). Die Verordnung bleibt bis zum 13. Januar 2021 in Kraft, und daher müssen Vermieter die Verordnung bis zu diesem Datum einhalten (vorbehaltlich späterer Gesetze, die die vorgeschriebene Frist bei einer Verlängerung der Sperren durchaus verlängern können).

2. Anwendung der Verordnung auf Mieter und Mietverträge

ein. Die Verordnung gilt für einen Mieter, der sowohl:

  1. berechtigt zu einem oder mehreren der folgenden Stipendien:
    1. COVID-19-Unterstützungszuschuss für Kleinstunternehmen;
    2. COVID-19 NSW-Unternehmenszuschuss;
    3. Job-Saver-Zuschuss; und
  2. im Geschäftsjahr 2020-2021 einen Umsatz (einschließlich desjenigen aus dem Internetverkauf von Waren oder Dienstleistungen) von weniger als 50 Millionen US-Dollar hat (für Franchise-Unternehmen und Unternehmensgruppen wird dies wie nach den früheren Verordnungen bewertet) ), definiert als „Betroffener Mieter“.
    [RR 4 & CR 2]

b. Der betroffene Mieter muss dem Vermieter sowohl eine Erklärung, dass der Mieter ein betroffener Mieter ist, als auch einen Nachweis vorlegen, dass der Mieter ein betroffener Mieter ist. Diese Information muss vor oder so bald wie möglich nach der Verletzung erfolgen und muss innerhalb einer angemessenen Frist nach Aufforderung durch den Vermieter erfolgen.
[RR 6(3) and 6(4) & CR 4(3) and 4(4)]

c. Die Art der zu erbringenden Nachweise legt die Verordnung nicht fest. Eine große Hürde nach den früheren Regelungen war die Einholung von Informationen von Mietern, um den Anspruch eines Mieters auf Entlastung und den Umfang des Anspruchs des Mieters auf Entlastung zu bestimmen.

d. Die Verordnung gilt für betroffene Leasingnehmer unter einem „Gewerbemiete“, was definiert ist als:

  1. für die Tschechische Republik ein Gewerbemietvertrag (d. h. alle Mietverträge außer Wohn- und Einzelhandelsmietverträgen), der dem Conveyancing Act 1919 (NSW) unterliegt, der keine Lizenz beinhalten würde; und
  2. für die RR ein Einzelhandelsmietvertrag nach dem Retail Leases Act 1994 (NSW), der ausdrücklich eine Lizenz beinhaltet.

e. Ein gewerblicher Mietvertrag umfasst nicht Folgendes:

  1. ein am oder nach dem 26. Juni 2021 abgeschlossener Mietvertrag, es sei denn, es handelt sich um:
    1. ein Mietvertrag, der durch eine Option zur Verlängerung oder Erneuerung des Mietvertrags abgeschlossen wurde; oder
    2. jede andere Verlängerung oder Erneuerung eines bestehenden Mietvertrags zu den gleichen Bedingungen wie der bestehende Mietvertrag; und
  2. ein Pachtvertrag nach dem Agricultural Tenancies Act 1990.

f. Die Verordnung bleibt bis zu ihrer Aufhebung am 14. Januar 2022 in Kraft, d. h. 6 Monate nach ihrem Inkrafttreten, gilt jedoch nur für die Ausübung oder Durchsetzung von Rechten aus einem betroffenen Mietvertrag in Bezug auf eine vorgeschriebene Verletzung des Mietvertrags während des vorgeschriebenen Zeitraums. Das “Vorgeschriebene Periode“ ist vom 13. Juli 2021 bis 20. August 2021.

3. Verbote, Beschränkungen und Vermittlung

  1. Wenn der Mieter ein betroffener Mieter ist, kann ein Vermieter während des vorgeschriebenen Zeitraums keine vorgeschriebene Maßnahme in Bezug auf eine „Verschriebener Verstoß“. Eine vorgeschriebene Verletzung ist:
    1. Nichtzahlung der Miete;
    2. Nichtzahlung von Ausgaben; oder
    3. Nichteröffnung des Geschäfts während der im Mietvertrag angegebenen Geschäftszeiten.
  2. Der Begriff “Vorgeschriebene Aktion” hat die gleiche Bedeutung wie in den früheren Verordnungen und umfasst:
    1. Kündigung eines Mietvertrags, Räumung eines Mieters, Wiedererlangung des Besitzes der Räumlichkeiten;
    2. Verrechnung von Zinsen für unbezahlte Miete,
    3. Inanspruchnahme von Sicherheiten einschließlich Bankgarantien oder Vollstreckung einer Garantie;
    4. Wiedergutmachung von Schäden; und
    5. jedes andere Rechtsmittel, das nach Common Law oder nach dem Recht des Staates NSW verfügbar ist.
  3. Meditieren – Vorgeschriebene Maßnahmen in Bezug auf vorgeschriebene Verstöße während des vorgeschriebenen Zeitraums sind zulässig, wenn die Angelegenheit an eine Mediation verwiesen wurde und der Small Business Commissioner schriftlich bestätigt hat, dass die Mediation die Streitigkeit nicht beigelegt hat.
    [RR 6(2) and CR 4(2)]
  4. Der erforderliche Mediationsprozess bleibt die Mediation über das Office of the Small Business Commissioner. Sobald der Small Business Commissioner eine Bescheinigung darüber ausgestellt hat, dass die Mediation die Streitigkeit nicht beilegen konnte, kann der Vermieter seine üblichen Rechte aus dem Mietvertrag ausüben, einschließlich aller vorgeschriebenen Maßnahmen.
    [RR 6(2) and CR 4(2)].
  5. Wenn Sie eine Mediation gebucht haben und diese noch nicht stattgefunden hat, empfehlen wir Ihnen, die Punkte, die die Mediation abdecken soll, ab dem 13. Juli 2021 um Mietvertragsbrüche zu aktualisieren. Dadurch wird eine zweite Mediation vermieden die sich ausschließlich auf Verstöße beziehen, die ab dem Beginn der vorgeschriebenen Frist (13. Juli 2021) auftreten.
  6. Verzug vor vorgeschriebener Frist – Vermieter können im Zeitraum vom 29. März 2021 bis 12. Juli 2021 weiterhin vorgeschriebene Maßnahmen (einschließlich Aussperrung von Mietern und Inanspruchnahme von Bankgarantien) für Verstöße durch betroffene Mieter ergreifen, wenn diese Verstöße nicht mit den wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie in Zusammenhang stehen.
    [RR 7 and CR 5]
  7. Wenn ein Vermieter im Zeitraum vom 29. März 2021 bis 12. Juli 2021 eine vorgeschriebene Maßnahme wegen Verstößen des Mieters ergreift, muss der Vermieter darauf achten, nicht auf Verstöße nach dem 12. Juli 2021 in Bezug auf die Gründe zu verweisen, die die jeweilige vorgeschriebene Maßnahme unterstützen .
  8. Vermieteraktion aus Nicht-Covid-19-Gründen – Nichts in der Verordnung verbietet einem Vermieter, eine vorgeschriebene Maßnahme (entweder innerhalb oder außerhalb des vorgeschriebenen Zeitraums) aus Gründen zu ergreifen, die nichts mit den Auswirkungen von COVID-19 zu tun haben. Zum Beispiel: Wenn ein Mieter den Mietvertrag verletzt hat, weil er nicht geräumt und nach Ablauf des Mietvertrags nachgekommen ist.
    [RR 7 and CR 5]
  9. Vermieter ergreift eine vorgeschriebene Maßnahme nach Vereinbarung – Die Verordnung erlaubt es einem Vermieter und einem betroffenen Mieter insbesondere, sich zu verpflichten, alle Maßnahmen in Bezug auf einen betroffenen Mietvertrag zu ergreifen, einschließlich der Erlaubnis des Vermieters, eine vorgeschriebene Maßnahme zu ergreifen. Zum Beispiel, wenn der Vermieter eine Bankbürgschaft in Anspruch nehmen kann oder die Parteien einen gewerblichen Mietvertrag kündigen.
    [RR 6(6) and CR 4(6)]

Grundsteuererleichterung

1. Art des Reliefs

  1. Gewerbe- und Wohnungseigentümern stehen grundsteuerbegünstigte Maßnahmen zur Verfügung:
    1. in Bezug auf ihre Grundsteuer 2021;
    2. wenn ein Grundeigentümer einem berechtigten Mieter im Rahmen eines Einzelhandels-, Gewerbe-, Büro-, Industrie- oder Wohnmietvertrags zwischen dem 1. Juli 2021 und dem 31. Dezember 2021 eine Mietminderung gewährt. Die Entlastung reduziert die für 2021 zu zahlende Grundsteuer eines Grundeigentümers um bis zu 100 % für ein steuerpflichtiges Grundstück, wenn einem berechtigten Mieter, der dieses Grundstück bewohnt, eine Mietermäßigung gewährt wurde.
  2. Die Grundsteuererleichterungen werden getrennt von der oben erörterten Verordnung behandelt. Die Revenue NSW-Richtlinien in Bezug auf die Grundsteuererleichterung finden Sie Hier.
  3. Die neue Verordnung verlangt von einem Vermieter keine Entlastung, jedoch würden die Grundsteuererleichterungen es einem Vermieter ermöglichen, eine Entlastung zu gewähren (oder die Zahlungsunfähigkeit eines Mieters während des vorgeschriebenen Zeitraums zu bewältigen), soweit der Vermieter in der Lage ist, dies zu tun Nutzen Sie die grundsteuerbegünstigten Maßnahmen.

2. Voraussetzungen für die Entlastung

  1. Ein Grundeigentümer hat Anspruch auf Entlastung, wenn alle der folgenden Umstände erfüllt sind:
    1. Das Grundstück ist verpachtet an:
      1. ein gewerblicher Mieter mit einem Jahresumsatz von bis zu 50 Millionen US-Dollar und Anspruch auf den Covid-19 Support Grant für Mikrounternehmen, den COVID-19 NSW Business Grant 2021 und/oder das JobSaver-Programm; oder
      2. ein Wohnungsmieter.
    2. Der Mieter befindet sich aufgrund von COVID-19 in einer „finanziellen Notlage“. Ein Mieter befindet sich in einer „finanziellen Notlage“, wenn:
      1. bei Gewerbe-/Einzelhandelsmietern ergibt sich ein Umsatzrückgang gegenüber einem vorherigen Vergleichszeitraum von 30 % oder mehr; und
      2. bei Wohnungsmietern kommt es zu einer Minderung des Haushaltseinkommens von 25 % oder mehr. Der Grundstückseigentümer ist dafür verantwortlich zu überprüfen, ob der Mieter in einer finanziellen Notlage ist. Es ist ratsam, dass ein Grundeigentümer die relevanten Informationen einholt, bevor er Abhilfe gewährt, und die Informationen aufbewahrt, falls der Grundeigentümer diese Nachweise zu einem späteren Zeitpunkt an Revenue NSW vorlegen muss.
    3. Der Grundeigentümer reduziert die Miete des betroffenen Mieters für einen Zeitraum zwischen dem 1. Juli 2021 und dem 31. Dezember 2021, in dem sich der Mieter in einer finanziellen Notlage befindet.
    4. Für 2021 muss auf das an diesen Mieter verpachtete Grundstück eine Grundsteuer anfallen.
    5. Der Grundstückseigentümer darf die Rückzahlung der Mietminderung zu einem späteren Zeitpunkt nicht verlangen. Wird eine Mietminderung oder ein Verzicht auf die Miete vorgesehen, die jedoch zu einem späteren Zeitpunkt zurückgezahlt werden muss, gilt dies als Mietstundung und gilt nicht als Mietminderung im Sinne der Grundsteuerentlastung 2021.
  2. Entscheidend ist, dass die Grundsteuerentlastung nicht erfordert, dass die Entlastung des Mieters im gleichen Verhältnis zum Umsatzrückgang steht. Das bedeutet, dass es dem Vermieter freisteht, für jeden Monat vom 1. Juli bis 31. Dezember 2021, in dem der Mieterumsatz um mehr als 30 % gesunken ist, eine Entlastung zu vereinbaren, die den prozentualen Umsatzrückgang des Mieters übersteigt.

3. Berechnung der Grundsteuerentlastung 2021

  1. Die Grundsteuerermäßigung ist der geringere von:
    1. die Höhe der Mietminderung, die einem berechtigten Mieter für einen Zeitraum zwischen dem 1. Juli 2021 und dem 31. Dezember 2021 gewährt wird; und
    2. 100 % der Grundsteuer, die auf das an diesen Mieter verpachtete Grundstück entfallen.
  2. Wir haben die PCA gebeten, mit Revenue NSW zu bestätigen, ob die vorherige Position von Revenue NSW in Bezug auf Gebäude mit mehreren Mietern, bei denen nur einige Mieter Anspruch auf Mieterleichterungen haben, in Bezug auf diese Entlastungstranche dieselbe bleibt, z. B. dass die Grundsteuer für das gesamte Land der das Gebäude enthält, verwendet werden, und nicht nur der Anteil des jeweiligen Mieters an der Grundsteuer.
  3. Die einem Grundstück zuzurechnende Grundsteuer ergibt sich aus dem steuerpflichtigen Wert des Grundstücks geteilt durch den gesamten steuerpflichtigen Wert aller Grundstücke, multipliziert mit der Grundsteuerschuld des Grundeigentümers 2021.
  4. Hat ein Grundeigentümer die Zahlung seiner Grundsteuer für 2021 nicht abgeschlossen, wird die gewährte Entlastung zum Ausgleich der noch zu zahlenden Grundsteuer verwendet. Ist die Grundsteuer für 2021 vollständig bezahlt, wird die Kürzung an den Grundeigentümer zurückerstattet.
  5. Es ist zwingend erforderlich, dass Vermieter jede gewährte Entlastung davon abhängig machen, dass sie über die entsprechenden und notwendigen Informationen wie BAS-Statements verfügen, die den Umsatzrückgang aufzeigen. Dies liegt daran, dass im Gegensatz zu den vorherigen Anforderungen der Vermieter davon überzeugt ist, dass der Mieter einen Umsatzrückgang von 30 % (bzw. 25 % bei Wohnen) gegenüber dem Vergleichszeitraum des vorherigen Zeitraums hatte. Es ist jedoch nicht klar, welcher vorherige Vergleichszeitraum verwendet werden soll, und wir haben den PCA um Klarstellung gebeten, da dieser Punkt für den Entlastungsanspruch der Vermieter entscheidend ist. Das Vergleichsjahr wird voraussichtlich 2019 sein, sofern dies den Umständen angemessen ist.
  6. Die dem Vermieter gewährte Entlastung richtet sich nach Abschnitt 5.7 des Government Sector Finance Act 2018, bei dem es sich um einen Akt der Nachzahlung handelt. Dies entspricht der bisherigen Grundsteuererleichterung. Da es sich bei der Zahlung also nicht um eine Grundsteuererstattung, sondern um eine Nachzahlung handelt, muss die Zahlung weder an den Mieter ausgehändigt noch zur Minderung der Ausgaben verwendet werden.

Nächste Schritte

Obwohl die Verordnung in Kraft ist, können Vermieter gerne die Klärung der Grundsteuererleichterungen abwarten, bevor sie über Mieterleichterungen verhandeln. Im Falle einer möglichen Streitigkeit ist es ratsam, dass der Vermieter so schnell wie möglich eine Mediation beantragt, um Flexibilität bei der Ausübung der Rechte aus dem Mietvertrag zu ermöglichen, wenn der Streit nicht beigelegt wird.

Die Verordnung bietet einem Mieter, der kein betroffener Mieter ist, keinen Schutz, daher sollten die Parteien ihren jeweiligen Verpflichtungen aus solchen Mietverträgen nachkommen, vorbehaltlich anderer Vereinbarungen zwischen den Parteien.

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